2023年高考已畫(huà)下句點(diǎn)，恰同學(xué)少年，揮斥方遒，完成人生路上這一次“大考”后，正在奔向新的起點(diǎn)。而對(duì)于正值年中的房地產(chǎn)而言，“趕考”正在進(jìn)行時(shí)。

(相關(guān)資料圖)

從月度走勢(shì)來(lái)看，今年一季度青島樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3月份飆升至一季度最高點(diǎn)，然而4月就踩下了“剎車”，5月樓市繼續(xù)低溫運(yùn)行，購(gòu)房動(dòng)力有所減弱、市場(chǎng)復(fù)蘇面臨阻力。

進(jìn)入6月，作為2023年上半年收官之月，樓市大寬松格局下，各大樓盤動(dòng)作頻頻，特別是“618”，沖刺半年度業(yè)績(jī)的重要節(jié)點(diǎn)，各大房企都在為“半年度業(yè)績(jī)”發(fā)力。此外，疊加西海岸、城陽(yáng)、即墨等多個(gè)樓盤集中網(wǎng)簽，帶動(dòng)簽約量明顯上漲，并創(chuàng)下近半年最高記錄。但樓市寬松政策利好成果顯現(xiàn)究竟幾成，具體市場(chǎng)實(shí)際情況仍需辯證看待。

01

月度簽約情況

（2023年6月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為6.1-6.29）

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年共計(jì)簽約商品房1106億元，746.55萬(wàn)㎡、約62056套。較去年同期銷售金額下滑12.6%、面積下滑15.8%和套數(shù)下滑16.8%。

2023年6月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)簽約金額約320.02億元，同比下滑41.3%，環(huán)比明顯上漲96%；簽約面積約221.12萬(wàn)㎡，同比下滑41.4%，環(huán)比大幅上漲105.8%；簽約套數(shù)19047套，同比下滑38.5%，環(huán)比上漲113.4%。從價(jià)格來(lái)看，2023年6月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為14473元/㎡，受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，價(jià)格同比上漲0.3%，環(huán)比下滑4.7%。

02

區(qū)域成交情況

（2023年6月全年各區(qū)市成交情況）

從各區(qū)域成交情況來(lái)看，2023年6月青島新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城陽(yáng)和即墨。數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)合計(jì)簽約6249套、約53.15萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的24%，排至各區(qū)市第一位，中鐵青島世界博覽城、融創(chuàng)中心等項(xiàng)目大批房源網(wǎng)簽；在星河灣、順城萬(wàn)科海潮云起等項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動(dòng)下，城陽(yáng)區(qū)躍居第二位，簽約2824套、約41.41萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的18.7%；即墨區(qū)緊隨其后，簽約3374套、約37.51萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的17%。

03

土拍方面

2月21日，青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布擬出讓地塊詳細(xì)清單表，共出讓地塊14宗，占地面積約47.11萬(wàn)㎡，總建筑面積約106.64萬(wàn)㎡，成交總金額106.01億元。張村河018/046地塊、捷能地塊、閆家山地塊四宗市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將一批次土拍推向高潮，均是溢價(jià)成交，其他地塊底價(jià)成交。這也意味著，青島不同區(qū)域樓市冷熱不均，樓市分化已是板上釘釘。

6月5日，，共計(jì)出讓地塊14宗，占地面積約48.8萬(wàn)㎡，總建筑面積約124.54萬(wàn)㎡。擬出讓時(shí)間段為6月3日-9月3日。

04

政策層面

政策層面，2023上半年房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來(lái)的寬松態(tài)勢(shì)，包括優(yōu)化集中供地制度、全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”、降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。

城市層面，更是從“因城施策”到“一區(qū)一策”精準(zhǔn)化調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年超130個(gè)城市發(fā)布松綁政策超260次，內(nèi)容涉及限購(gòu)、限售、帶押過(guò)戶、公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等，并且一線城市和二三線城市成為本輪松綁的主力軍。整體來(lái)看，雖上半年政策松綁持續(xù)發(fā)布，但從具體政策來(lái)看，松綁力度一般，落地執(zhí)行效果不及預(yù)期。

短期來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年政策仍將持續(xù)寬松，各地因城施策“持續(xù)松綁”將成為常態(tài)，全面降息后將拉開(kāi)新一輪貨幣寬松序幕，但未來(lái)仍將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，支持剛性和改善性住房需求。

青島層面，6月2日青島樓市發(fā)布重磅消息。非限購(gòu)區(qū)域首套房和二套房首付均作下調(diào)，首套20%，二套30%；對(duì)因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請(qǐng)貸款延期展期等情形需出售住房的,且住房符合新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿 3 年或取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿 2年、二手住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿1年的，房屋產(chǎn)權(quán)人可申請(qǐng)解除住房交易限制等。

此外，網(wǎng)傳青島市公積金管理中心對(duì)青島市異地貸款有關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整。指出，異地繳存住房公積金的職工在我市購(gòu)房申請(qǐng)異地貸款或作為配偶參與申貸的，取消本市戶籍限制，無(wú)需提供戶籍證明材料，貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。

銳理君分析認(rèn)為政策端的暖風(fēng)頻吹，一方面是促進(jìn)有效需求持續(xù)釋放，帶動(dòng)整體市場(chǎng)回溫，以推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)向好發(fā)展，另一方面也是對(duì)“房住不炒”調(diào)控基調(diào)的重申，“因城施策”而非“大水漫灌”，助力市場(chǎng)的同時(shí)規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為供給端及需求端找到最為良好的“政策平衡點(diǎn)”。

05

信貸層面

信貸方面，6月20日，央行公布最新市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，與上月相比均下降了0.1%。值得注意的是，這是時(shí)隔10個(gè)月后的首次降息，2022年至今第四次LPR下調(diào)，也是2023年首次下調(diào)。

降息后，目前青島執(zhí)行的信貸政策為首套房商業(yè)貸款房貸利率最低4.0％，二套房最低4.8％。公積金貸款首套3.1%；購(gòu)買二套房貸款利率3.575%。

2023年1-6月

開(kāi)發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2023年上半年，從放榜的“年中成績(jī)單”來(lái)看，房企正在以“開(kāi)門紅”的成績(jī)強(qiáng)化對(duì)于青島市場(chǎng)占有率的爭(zhēng)奪。其中，海信地產(chǎn)以銷售額第一，奪得青島樓市“中考”榜“冠軍”稱號(hào)。

2023年上半年新建商品房銷售金額TOP20的開(kāi)發(fā)商，合計(jì)總銷售金額約550億，占青島整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山，占比49.7%。海信地產(chǎn)、和達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)三家房企毫無(wú)懸念占據(jù)“狀元”、“榜眼”、“探花”位置。下半年隨著張村河、金家?guī)X、東李世博園等板塊多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商、多個(gè)派系的新品樓盤入市，青島樓市的下半年，誰(shuí)又將笑到最后？

海信地產(chǎn)上半年以銷售金額56.11億元登頂銷冠，海信君瀾、海信依云小鎮(zhèn)、海信璞悅等項(xiàng)目熱銷，海信君瀾簽約9.89億、2.28萬(wàn)㎡；海信依云小鎮(zhèn)簽約172套、8.93億；海信璞悅簽約5.33億元。

和達(dá)集團(tuán)緊隨其后，上半年簽約43.92億元位居第二位。其中和達(dá)智慧生態(tài)城、和達(dá)和山以及西海岸靈山灣板塊和達(dá)云辰、和達(dá)云頂?shù)软?xiàng)目均有不俗的表現(xiàn)。和達(dá)智慧生態(tài)城簽約5.6億元；和達(dá)和山簽約3.3億元；和達(dá)云辰簽約3.26億元；和達(dá)云頂簽約3.01億元。

萬(wàn)科地產(chǎn)以銷售金額39.67億元位居第三，主要是在森林公園、順城萬(wàn)科海潮云起等項(xiàng)目熱銷的帶動(dòng)下，森林公園簽約12.8億元、5.6萬(wàn)㎡；順城萬(wàn)科海潮云起簽約10.2億元、7.1萬(wàn)㎡。

2023年1-6月

開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

從榜單來(lái)看，入榜的前7名房企權(quán)益銷售金額均破30億，權(quán)益銷售金額破50億的房企僅海信地產(chǎn)一家。青島上半年權(quán)益銷售榜TOP10的門檻為24.27億元。

在2023年1-6月新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜上，海信地產(chǎn)登頂TOP1，權(quán)益銷售金額56.1億元，遙遙領(lǐng)先。多采用獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式，鮮有項(xiàng)目是合作開(kāi)發(fā)。

北岸置業(yè)排名第二位，權(quán)益銷售金額41.49億元，多個(gè)樓盤均采用合作開(kāi)發(fā)模式，與合作方按照股權(quán)進(jìn)行了拆分。

君一控股以權(quán)益銷售金額37.1億元位居第三位。

2023年1-6月

新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20

2023年1-6月新建商品房開(kāi)發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積345萬(wàn)㎡，占全市簽約總面積的46.2%。

和達(dá)集團(tuán)以簽約33.7萬(wàn)㎡位居第一位，簽約項(xiàng)目主要集中在和達(dá)智慧生態(tài)城、和達(dá)熙園和西海岸靈山灣板塊的和達(dá)云辰、和達(dá)云頂?shù)软?xiàng)目。

海信地產(chǎn)位居第二位，簽約29.65萬(wàn)㎡，海信鳳臺(tái)世家、海信城、海信盟旺山世家二期、海信依云小鎮(zhèn)、海信君瀾、海信公園里是簽約主力，簽約面積均在2萬(wàn)㎡以上。

萬(wàn)科地產(chǎn)以簽約24.78萬(wàn)㎡位居第三位， 順城萬(wàn)科海潮云起、森林公園、城望云起是簽約主力。

2023年1-6月

商品住宅銷售總金額TOP10

樓市分化時(shí)代，剔除市場(chǎng)泡沫后，整個(gè)市場(chǎng)將重新回歸到地段&產(chǎn)品力上。從單盤成交情況來(lái)看，主城核心、品牌開(kāi)發(fā)商、強(qiáng)有力的產(chǎn)品力等等因素都促成以下樓盤的高成交。

星河灣項(xiàng)目大批房源6月份集中網(wǎng)簽，直接將項(xiàng)目簽約量推至高位，占據(jù)銷售金額榜單TOP1,上半年合計(jì)簽約15.4億元、7.29萬(wàn)㎡。

浮山后紅盤青啤靜瀾山以13.98億元的銷售金額斬獲2023年1-6月青島商品住宅金額榜“榜眼”，同時(shí)也是上半年主城區(qū)商品住宅金額銷冠，共計(jì)簽約商品住宅277套、約3.95萬(wàn)㎡。

張村河板塊千萬(wàn)豪宅魯信有鄰花園，項(xiàng)目自入市以來(lái)持續(xù)熱銷，上半年以簽約13.8億元位列第三位，簽約面積3.39萬(wàn)㎡。

2023年1-6月

商品住宅銷售總面積TOP10

2023年1-6月商品住宅銷售總面積TOP10中，中建錦繡天地以簽約10.11萬(wàn)㎡位居第一位，且占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2023年1月1日至2023年6月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過(guò)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開(kāi)發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來(lái)計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。