21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 上海報(bào)道

過(guò)去幾年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模由高位盤整進(jìn)入深度調(diào)整，房地產(chǎn)供應(yīng)端政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局均發(fā)生變化，行業(yè)亦進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。

其中，房企陣營(yíng)的變化最為直接，傳統(tǒng)房企遠(yuǎn)去，新勢(shì)力房企異軍突起。

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8月4日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”上海場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》報(bào)告。報(bào)告指出，近兩年，行業(yè)集中度明顯下降，千億房企數(shù)量急劇減少，一些陌生的面孔開(kāi)始構(gòu)成市場(chǎng)的新格局。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近幾年TOP100房企市場(chǎng)份額持續(xù)明顯下降，2019年超過(guò)60%，2021年下降到接近50%。2022年市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%，市場(chǎng)份額下降11.6個(gè)百分點(diǎn)至39.9%;2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比增長(zhǎng)0.1%，市場(chǎng)份額為39.7%，較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，百億企業(yè)數(shù)量有所減少，千億房企7家。

2023年上半年，百億房企數(shù)量78家，較去年同期減少7家。其中，千億房企數(shù)量7家，較去年同期減少2家；500億房企10家，較去年同期增加3家，可見(jiàn)未來(lái)千億將成為一個(gè)門檻，沖擊千億或?qū)㈦y度增加；300-500億房企和100-300億房企數(shù)量均有所減少。

在市場(chǎng)深度調(diào)整下，新勢(shì)力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年與2023年上半年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金額也進(jìn)入前100。

另外，部分民營(yíng)房企在崛起，拿地金額TOP100民營(yíng)房企可分為兩類，一類為千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如龍湖、濱江、新城控股等，此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力；另一類為新興的民營(yíng)房企，這類企業(yè)或依托母公司較強(qiáng)的綜合實(shí)力，或?qū)Ｗ㈤_(kāi)發(fā)聚焦區(qū)域市場(chǎng)，均在土拍市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。

新興民營(yíng)房企中，一類多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，融資具有一定優(yōu)勢(shì)，且過(guò)去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小杠桿較低負(fù)債壓力較小，近期拿地勢(shì)頭有所增強(qiáng)。以偉星房產(chǎn)為例，偉星房產(chǎn)隸屬偉星集團(tuán)，偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋服飾、建材、房地產(chǎn)、水電等行業(yè)。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)偉星房產(chǎn)創(chuàng)建于1993年，主要布局在浙江省與安徽省。偉星房產(chǎn)2021年至2023年上半年均位于拿地金額TOP100房企行列，且2022年起長(zhǎng)期位于排行榜前20位。

另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國(guó)泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市，拿地聚焦企業(yè)所在地市場(chǎng)，且多與大型房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如坤和集團(tuán)聚焦杭州本地市場(chǎng)，少量項(xiàng)目位于浙江省內(nèi)嘉興、溫州等城市，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多與綠城、濱江等頭部企業(yè)合作；建杭置業(yè)與濱江、融創(chuàng)等頭部企業(yè)及新湖中寶、中天美好、元壟地產(chǎn)等浙江本土房企合作開(kāi)發(fā)浙江省內(nèi)杭州、寧波、金華等地項(xiàng)目，在浙江省外鄭州拓展項(xiàng)目則選擇與華潤(rùn)合作。

除此之外，地方城投公司也值得關(guān)注。在拿地金額TOP100企業(yè)中，從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，地方城投數(shù)量由2021年的14家增加到2022年42家，在2023年穩(wěn)定在30家以上，較2021年翻番;從金額占比來(lái)看，地方城投拿地金額占比由2021年的6.7%大幅增加到2022年的23.2%，在2023年保持在15%以上，較2021年增加一倍多。中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，地方城投開(kāi)發(fā)能力普遍較弱，項(xiàng)目入市率低。以22城拿地企業(yè)為例，分企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，地方城投2021年與2022年所拿宅地開(kāi)工率分別為27.9%與9.4%，為各類型企業(yè)開(kāi)工率最低。但與此同時(shí)，城投所拓展的土地，也為其他企業(yè)提供了合作開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。